４戸目に購入物件の話
今回は、４戸目の不動産の話をしようと思います。エリアは佐世保市で築年数は55年ほどの物件。価格帯や物件との出会いをまとめます。
物件との出会い
この物件との出会いは、１棟目購入の時からのお付き合いの不動産屋さんからの案内でした。
内容は、『不動産を手放したいお客さんがいるんですが、どうですか？』でした。しかも、既に収益物件として運用されており、月3.2万円の賃料が入ってくるオーナーチェンジ案件でした。更に、40万円という何ともお手頃な価格での販売でした。但し、安いのには理由がありました。
再建築不可の物件
実はこの物件、再建築不可の物件でした。
「再建築不可の物件」とは、その土地に現在建っている建物を解体した場合、原則として新たに建て直すことができない物件のことを指します。
なぜ再建築できないのか
主に、建築基準法の「接道義務」に違反しているためです。
接道義務とは？
建物を建てるための土地には、
「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」
というルールがあります（建築基準法第43条）。
しかし、古い物件や路地奥の物件には：
- 幅が狭い私道にしか面していない
- 公道にまったく接していない
- 接しているけど2m未満
などのケースが多く、これが「再建築不可」になる主な原因です。
再建築不可物件のデメリット
- 建て替え不可：火災・老朽化で壊してしまうと、建て直しできません
- ローンが組みにくい：金融機関からの融資が通らないケースが多い
- 資産価値が低い／売りにくい：買い手が限られる
- 災害時にリスクが大きい：避難経路や消防車の侵入が難しい場所も
メリットもある
価格が安い：相場の半額〜1/3になることも
リフォームはOK：建て替えは不可でも、「今ある建物を直す」のは可能
収益化もできる：民泊・シェアハウス・アトリエ等に活用する人も
法律の特例で再建築可能になるケースもある（43条但し書き、道路後退など）
なぜ、これを買ったのか？
ズバリ、立地と価格とキャッシュフローです。
物件からコンビニまで徒歩40秒でとても近く、佐世保の中心まで車で8分という生活しやすいエリアだと思いました。価格も40万円と手頃で超高利回りで、キャッシュフローもしっかり出るところが決め手でした。
建物全体が写せるのがこの場所しかありませんでした（笑）
最後に
「4棟目を買いました」とサラッと言ってますが、やっぱり怖さや不安もあります。
でも、同時に“動いた人にしか見えない景色”があることも、これまでの経験で知っています。
もし「空き家を活用してみたい」「地方でチャレンジしてみたい」と思っている方がいたら、気軽にメッセージください。
僕もまだまだ勉強中ですが、何かヒントになればうれしいです。
